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房地产调控前提应是完善市场监测体系
2021-10-15 00:32
本文摘要:(原标题:冯焱东:房地产调控前提不应是完备市场监测体系)房地产调控的前提是对市场动态信息有全面的掌控,这必须创建完备的房地产市场监测体系和预警体系。目前全国房地产统计资料体系主要还包括投资、销售、价格、新开工、施工、完工待售面积等指标,划入在固定资产投资统计资料体系内,但对监测房地产市场来讲必须更进一步完备。监测体系必须对市场供需动态展开动态全面追踪和分析预测,为中央和地方决策部门获取及时精确的信息。监测体系全国应当有统一版本,同时地方可以根据当地特点再行完备补足。

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(原标题:冯焱东:房地产调控前提不应是完备市场监测体系)房地产调控的前提是对市场动态信息有全面的掌控,这必须创建完备的房地产市场监测体系和预警体系。目前全国房地产统计资料体系主要还包括投资、销售、价格、新开工、施工、完工待售面积等指标,划入在固定资产投资统计资料体系内,但对监测房地产市场来讲必须更进一步完备。监测体系必须对市场供需动态展开动态全面追踪和分析预测,为中央和地方决策部门获取及时精确的信息。监测体系全国应当有统一版本,同时地方可以根据当地特点再行完备补足。

比如库存去化周期,这是辨别供过于求还是供不应求的关键指标,但当前国家房地产统计资料体系指标里没。这个指标必须更进一步研究和具体,究竟几个月可以可行性判断为供求平衡、供应偏紧、供应显著严重不足或供应显著不足?笔者指出库存去化周期12个月左右比较长时间,10个月就意味著供应整体偏紧,6个月以内意味著显著供不应求,3个月则是相当严重供不应求。如库存去化周期小于15个月,解释供应偏多;小于18个月,供过于求较为显著;小于20个月,供过于求就很相当严重了。

10个月和15个月可以分别作为供不应求和供过于求的预警指标,6个月和18个月可以作为显著供不应求和显著供过于求的预警指标。2015年下半年到2016年三季度前,少数城市库存去化周期仅有6个月,甚至3个月,此时必须及时诱导短路市场需求、不断扩大供给。但个别城市对该指标并不脆弱,在住宅按揭的首付成数、利率优惠、购房资格、二套三套按揭标准等方面没有放宽,反而在性刺激市场需求,造成房价大幅度下跌。当然,库存去化周期指标本身必须更进一步完备,笔者建议用近半年、近1年和近3年三种有所不同的月平均值销售套数或者面积作为分母,来分别测算去化周期。

按这三个有所不同时间段的指标计算出来,只要有一个指标超过预警状态,地方政府就应当高度注目。库存去化指标还应当按城市板块、业态细分,商业中写字楼、酒店式公寓、各类园区产业地产、养老地产等也必须细化分析。另外,库存指标应当是可售房源,而不是完工后的可售房源,后者只体现了部分库存。必须特别强调的是,监控体系必需反映供需的动态变化和未来走势,同时反映一定的预测性和前瞻性。

相对而言,供应预测比较更容易,需求预测可玩性大一些,但也不是无规律难以确定。只要对历史数据长年追踪,对市场需求的各种特点实行监测,就可以对市场需求走势展开大体精确的预测。

在供应和市场需求动态监测的前提下,库存去化周期的预测才沦为有可能。如果没这些指标的前瞻性预测分析,监测体系就不会迟缓和脱节,很难充分发挥决策参考起到。去年下半年和今年部分热点城市就经常出现了这种情况,对库存去化周期较慢上升没充足预判,调控措施实施过晚,最后造成房价较慢下跌。

所以监控体系必需要动态,合理预测供给和市场需求,提早预估库存去化周期(并考虑到多种可能性),提早预判,提早采取措施。调控如果不提早预判,或者预判经常出现大方向犯规,调控预见不会告终。近些年房地产调控效果不理想与监测体系过于智能、没前瞻性、调控措施没提前量有相当大关系。

有人指出,房地产调控无法过于频密,这有一定道理,但如果市场变化迅速,波动幅度相当大,政府必需及时使出。创建好监测体系必须有的组织确保,必需专职机构负责管理,人员配备要充裕做到,还必须邀媒体、高校、研究院、业内人士、中介机构、房地产信息专业机构等各类专家做到外脑,定期或定期开会研讨会。供应、市场需求、价格、库存等指标及预测最差每月改版。

只有这样监测体系才有可能全面体现市场发展动态,为房地产调控获取智力承托。在预测库存消化周期将在未来几个月超过预警线,是不会向预警线以上还是以下之后发展,以多慢速度发展,都是地方政府必须重点分析预测的。为防止出现供不应求造成房价大幅度下跌,调控的主要目标应当是构成供应小于市场需求的势态,而不是供求平衡。因为供求平衡比较无以操作者,而且没一定调控余地,一不注意供求平衡可能会转化成为供不应求,经常出现被动局面。


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